安置房建设十篇

　　安置房建设篇1

　　近年来，随着城市化发展的的快速推进，我区进入了快拆大建的高速期，使我区城乡面貌发生了显著变化。经过几年来的持续建设发展，一批高起点、高标准、高质量的道桥逐步建成，各类建设大厦拔地而起，重点片区改造和地块开发加快推进，蠡湖新城和太湖新城建设初具规模······。城市建设的推进，也带来了巨大的拆迁量，20xx年至20xx年，全区共拆除各类建筑1098万㎡，其中集土住宅3.1万户，拆除总面积585万㎡。有拆迁就有建设和安置，下面围绕如何按科学发展观的要求，既好又快地做好安置房建设和安置工作作一些探讨。

　　一、全区安置房建设及安置总体情况

　　据初步统计，至20xx年底，我区拆迁安置房累计开工1058万㎡，累计竣工678万㎡，累计安置拆迁户21518户，30515套，327万㎡。其中05年开工102万㎡，竣工91万㎡，安置2365户，35万㎡，全过渡户2710户﹔06年开工181万㎡，竣工99万㎡，安置3645户，52万㎡，全过渡户5588户﹔07年开工309万㎡，竣工153万㎡，安置4076户，66万㎡，全过渡户9495户﹔08年开工307万㎡，竣工211万㎡，安置6045户，94万㎡，全过渡户16224户（以上全过渡户不包括国土拆迁）。由以上数据看出近几年来，安置房开、竣工数逐年快速上升，过渡户也不断快速增长。至08年底通过市级安置审批5697户，9651套，104万㎡，办理房产证1279户，土地证729户。总的安置审批通过率不高（08年安置审批达50万㎡，占历年一半），办证率就更低了，只有四个街道办好了很少一批产权证。

　　二、全区安置房建设及安置中存在的主要问题

　　目前，安置房建设及安置各个环节存有诸多问题和制约因素，归纳起来主要有：

　　1、拆迁安置不能平衡，过渡户数不断增加

　　⑴ 拆建速度不相匹配是根本原因。近年来拆迁总量和速度明显快于建设总量和速度，一方面对开拆项目准备和认识不足，缺少超前谋划和提前建设的意识，突然间落实下来的拆迁项目又是限时要求完成拆迁，常常是先拆后建，甚至是先拆迁后腾地再建设，导致安置房建设大大落后于拆迁，常常是一年落后，三年被动。另一方面，一个项目从开拆到拆平一般只需二个月，而用来安置的安置房建设从办理前期手续到建成安置少则一年有余多则二年半，如不超前建设，必定产生过渡。

　　⑵ 建设前期准备不足是重要障碍。安置房建设是一项系统工程，开工前必须办理建设计划审批、立项、定点、设计、审图、招投标等一系列手续，期间还须办理规划、环保、国土、消防专项审批，大都还要进行腾地拆迁，由于不能统筹规划建设时须，时常导致卡在某个节点，迟迟开不了工，例如建设计划没办理、设计方案没审批、腾地不及时等，其实有些工作大可提前落实，以备随时开工。

　　⑶ 建设资金十分紧张是主要瓶颈。安置房建设需要大量资金，由于对上资金落实不能及时到位，按市拆迁补偿费用结算协议所定标准（多层1400元／㎡，小高层1650元／㎡，高层1980元／㎡）与实际拆迁建设成本差距很大，一般要逆差500－800元／㎡，有的开发区还要自筹资金用于拆迁安置，通常拆一户（按200㎡算）拆安资金为45～55万，几年积累下来使基层政府资金严重不足，进而影响安置房建设进度。

　　⑷ 施工队伍良莠不齐是制约因素。由于城市建设的急剧扩张，到处是一个个大工地，建设需求量十分巨大，一些实力差、水平低的施工单位也千方百计抢得了一些安置房建设任务，但由于垫资压力大，管理水平低，使其不堪重负，时常是做做停停，既影响进度又影响质量。

　　2、建设成本日益增大，资金平衡难度增加。

　　⑴ 专业管理水平不够。安置房建设工程管理是一项技术性很强的工作，不少建设单位管理人员普遍专业水平不高，专注程度不强，思考谋划不深，成本控制不专，造成建设成本相应增加。

　　⑵ 建设要求不断提高。由于国家建设规范要求越来越高，建设标准也不断提高，使安置房建设成本水涨船高。例如混凝土板厚最小从10厘米提高到12厘米，外墙采用保温墙面，外窗采用保温窗，墙体禁止使用粘土砖，12层以下采用太阳能等，以及安置区景观要求、造型要求、智能化要求等也相应提高，都使建设成本增加不少。

　　⑶ 建材价格快速上涨。由于钢材、砼等建材近些年总体上涨速度较快，室外工程的水、电、气相应规费和建设费也不断提高，导致安置房建设成本刚性增加较大。

　　⑷ 其它相关影响因素。由于现在安置小区一般都要求建相应量的人防、车库、学校等配套项目，这些项目收益很小，投入很大，导致建设成本相应增加。目前安置房建设大都采用建筑商垫资代建，无形中增加了建设方的财务成本。由于工地太多民 工紧缺，同时物价指数上涨，使人工费也在不断上涨。

　　3、审核办证相对滞后，潜在矛盾日益凸现。

　　被拆迁户所拆房屋大都有证，而安置房办证率低，日积月累造成群众意见较大。究其原因，安置审核中基础资料不齐是造成安置审核滞后的主要原因，在住宅拆迁中，未能统筹考虑后期安置工作并及时收齐安置审批所需原始资料，导致安置审核无法正常进行；部分街道把关不严，拆迁中实际安置面积超过政策允许，安置面积过多，造成审核通不过；另外各种产权变更、分割中未按要求签字或办理公证导致无法审核。

　　房产证办证中主要问题是基本建设法定手续不全，造成项目无法竣工备案；大修理基金及电梯维护费没有计入结算成本中，拆迁户和基层政府都不愿缴纳，影响办证；产权人变更需交费公证，群众不愿接受；被拆迁户产证和建房手续不齐等。

　　三、应对目前问题的相关对策和思考。

　　1、规划建设适度超前，全力压降过渡户数

　　安置房规划建设中要有超前意识，一方面要从造型、户型、景观、配套等多个方面超前规划，提升建设档次。拆是为了建，但建不是为了拆，把安置房当作自己的房子来建设。另一方面面对拆建时间差的现象，要从早建多建快建出发，提前做好建设前期准备工作，围绕拆安匹配的原则先建后拆，至少也要边建边拆，再也不能先拆后建，逐步减少过渡户。

　　2、多方筹集建设资金，尽力控制建设成本

　　⑴ 多方建立融资平台，确保建设资金到位，也可采取bt制等代建方式，减轻眼前支付压力，使安置房得以顺利建设，减少过渡费的支付。

　　⑵ 从强化管理入手，做到优化设计、集约利用土地、合理建设配套面积，切实执行工程招投标、政府采购、跟踪审计等程序，规范合同签订、工程签证，用规范有序的管理制度来降低不必要的支出。

　　⑶ 积极争取调整协议结算标准，要争取考虑人工费、材料费上涨后建设成本上涨因素，逐年按实提高与市级结算标准，增加大修理基金和电梯维修基金结算内容。

　　⑷ 严格公平执行拆迁政策，严控超面积购买，提高超买价格，严控拆迁认定面积，严控评估补偿标准，以此减少不合理支出。

　　3、主动衔接审核办证，协调解决历史难题

　　在审核办证过程中，各基层单位要搭建专业工作机构，梳理资料，排查难点，找出问题症结，研究解决问题的方案。经办人员要积极对下沟通，对上衔接，分析整合解决问题的办法，区主管部门要全力协调，积极对上争取政策，在实事求是的原则下，尊重事实、兼顾历史、简化程序、按实解决目前审核办证中的难题。

　　安置房建设篇2

　　【关键词】安置房；工程质量；控制要点

　　1、安置房的质量现状及影响

　　目前，城乡一体化正在有条不紊的进行。各地的旧城改造、城中村改造、城市基础设施建设等不断深化。但是，在这个过程中，暴露了许多安置房质量问题。例如规划设计不符合城市进一步优化发展的要求、施工建设的质量不达标以及小区内的物业管理不完善等。在建设安置房的过程中对于外部环境也要综合考虑，主要包括周围的交通设施、便民市场等。其他问题还有建筑墙体墙皮脱落、管道渗漏、门窗破裂等，甚至也有房屋倾斜、阳台脱落、墙体开裂、天花板发霉等严重的质量问题产生。这一方面侵犯了被搬迁户的合法权益，另一方面也容易导致业主聚集，有一些虽然是质量通病，但由于所居住群体的特殊，更容易，扩大成为对政府不信任，成为影响社会安定的不稳定因素。与此同时，对于已有建筑出现的质量问题，如果进行修复加固，不仅难度大、成本高，而且大量损耗建筑材料。

　　2、工程质量控制要点

　　导致安置房出现质量问题的原因有很多，除了直接影响工程施工质量的施工单位的管理能力、技术水平等，另外与工程项目紧密相关的经济因素、政治影响和规划设计水平、观念差异、后期使用管理等外在原因也是不容忽视。

　　2.1规划设计工作

　　安置小区内的建筑设计要求要高，规划设计方案整体要和谐、经典，经得起时间和群众的检验，不能因为安置房就降低相应工程经济指标，一味追求高容积率。楼幢间距、绿化率等指标不能仅限于满足最低设计指标要求，甚至最低要求还达不到。小区内的物业管理用房、社区用房、公共服务用房等配套用房要配齐、配足、甚至配丰。项目绿化、景观、道路、停车等附属配套设施档次不能太低，形成与开发楼盘的明显差距。

　　2.2施工前期工作

　　在安置房建设的工程中实行实际产生公平竞争的招投标制度，显得尤为重要，可以将安置房建设交给具有较强资质的建筑团队，严格控制安置房的质量。他们拥有坚实的技术基础，有效的管理制度，同时讲求信誉，重视房产的质量。可以通过签订廉政协议，全方位履行协议内规定的权力和义务。同时可以选择有技术力量强、责任心重的监理单位。招投标工作也延续到后期的物业入驻，对资质符合、管理完善的物业公司可以进行公开公正的竞争，以保障后期的小区管理维护。

　　2.3工程建设过程管理

　　工程建设更多的受制于施工单位水平，但即使是再优质的施工单位也是经济体，更多的也从自身经济利益出发，建筑材料以次充好、施工过程偷工减料等对安置房质量产生致命影响，所以工程建设过程管理是核心。

　　2.3.1施工单位，实行安置房质量保证书制度。在建设安置房时，要求施工单位将其与商品房同等对待，实行安置房质量保证书制度，对于质量不合格的安置房不予安置。被拆迁居民与商品房购房者作为消费者，其利益也享受法律保护，应该得到同等重视或者要更为重视。因此，必须对拆迁安置房进行质量保证。2.3.2监理监管，是保证安置房质量的一个法定手段、也是常规手段。要建立专业的监理团队，规范监理工作的内容。监理工作的内容应当包括施工阶段的质量、投资数额、进度控制、安全生产以及对于合同与信息等的协调与管理。首先，监理工作要引起相关负责人的充分重视，把每一项监理任务都认真实行。其次，要优先选派具有丰富监理经验和较高专业知识，能够灵活协调处理工程施工中出现的问题，并且具有较强的工作能力、较强的责任心的国家注册监理工程师来担任总监理工程师。再次，对于监理团队人员的选择，要求其具有扎实的专业理论基础、丰富的工程管理经验、较强的责任心，同时，要保证专业的互补性。最后，监理公司可以建立相关记录表，记录监理人员的相关信息，对工程质量实行终身责任制，以此来提高监理人员的认真程度与责任心，进而为安置房质量提供保证。2.3.3职能部门监管。一般安置房用政府部门建设较多，除正常的规划、质检、安检等检查外，可以协调请相关职能部门提高对安置小区的监管频率和检查力度，对施工单位、监理单位等参建方形成更加高压的态势，以促进施工单位更加重视工程质量。2.3.4甲方监管。针对可能出现的施工单位和监理单位串通一气等问题，很有必要加强建设单位的工程监管，进一步突出主体地位。搬迁安置房质量投诉产生矛盾一般由建设主体进行协调，为避免质量投诉纠纷，避免产生很多更大范围的社会影响，建设单位在监管工程质量方面具有更强的责任感、使命感和主人翁意识，加强建设主体在工程施工过程是的监管作用，可以全方面监管、协调施工单位、监理单位及相关管理部门，在工程质量保证上更能发挥实效。2.3.5业主监管。安置房所居住的对象一般是确定的，组织具备一定素质的搬迁户代表参与工程建设监管，更有利于保证房屋质量。施工过程中，组织搬迁户代表进行质量监督。实行定期不定期的现场察看，参与各重要施工节点工作例会，全过程参与、了解工程管理。由自己来对自己将来的住房实施监理，必将使其责任感在很大程度上得到增强，同时也可以使回迁难度得到降低。

　　2.4工程后期管理

　　1、做好验收工作

　　防治拆迁安置房在质量方面的通病，要遵循“事前-事中-事后”的闭环管理原则。对于安置房的质量验收是保障质量、明确责任的关键环节。同时，验收工作也涉及多个方面，包括组织方式、形式的确定、抽样方案的确定以及制定检验标准等多方面的工作。其总思路将提高防治安置房建设通病的效果作为目的。同时，验收工作要秉承实事求是原则，其技术资料必须真实准确、完整及时，并具有可追溯性。在实际验收时，要根据当地具体规定，并结合工程实际情况制定项目分户的验收方案，对安置房进行逐户逐房间的专业检查验收。在查出问题时，要及时告知施工单位和安置房住户，并要求施工单位限期整改，将问题处理在竣工验收之前。

　　安置房建设篇3

　　【关键词】安置房；项目管理；实施过程

　　【中图分类号】 F407.9【文献标识码】B【文章编号】1672-5158（2013）07-0293-02

　　1.引言

　　如今，我国的城市化进程不断加深，其基础和前提就是城市建设，在城市基础设施的建设过程中，拆迁安置工作又是一项易引发社会矛盾的敏感环节。所以，为了被拆迁人民的切实利益不被侵犯，同时保障城市基础设施建设的正常进行，许多城市都开始实施安置房建设工程[1]。在市场经济蓬勃发展的今天，大家对拆迁安置房这一产品的要求也在不断提高，不但要求产品的质量满足需求，还要求生产进度符合工程要求。而因为拆迁安置房的特殊性，工程要求的建设周期较短，普通的企业管理模式已经无法适应当今市场和安置房的建设要求。为应对日益激烈的市场竞争，房地产开发企业开始对拆迁安置房实施工程项目管理[2]。

　　2.拆迁后安置房项目的定义

　　所谓安置是指对受项目影响的人员进行生产或者生活上的安排，并使其从项目中受益。拆迁安置房是配合城市改建项目、保障拆迁安置居民住房而定向开发的商品房。而拆迁安置房项目则是指在一定的时间、费用和质量要求下，完成拆迁安置房建设并移交的一次性任务的集合。对于这些任务的管理，即是拆迁项目管理。

　　拆迁安置房项目既属于工程建设项目，又有别于一般的工程建设项目，其具有以下不同特征：

　　① 安置房建设与拆迁工作具有极强并行工程的特点，这就要求对关键时间节点进行较严格的设计和控制；

　　② 拆迁安置项目的政策性极强，要从“形象工程”的高度做好对项目的定位工作，严格把好项目质量关；

　　③ 拆迁项目工作是系统工程，项目范围中不但要考虑拆迁和安置等子项目，也需要对公共配套基础设施建设和管理等内容进行认真策划；

　　④拆迁安置项目生命周期较长，具有从规划、设计、实施、交付到物管全部过程，因此，前期物业管理也需要纳入项目整体管理范畴。

　　由以上几点可以看出，只有正确理解拆迁安置房的主要特征，才能保证工程项目的顺利实施，才能达到预期的总目标。

　　3.安置房建设工程项目管理

　　项目管理的内容可由多角度多方面进行描述，美国项目管理学会PMI（Project Management Institute）根据项目管理的概念和涉及的管理范围，将项目管理归纳为九大知识体系：项目整体管理，项目范围管理，项目时间管理，项目成本管理，项目质量管理，项目人力资源管理，项目沟通管理，项目风险管理，项目采购管理。

　　所谓拆迁后安置房项目管理，是指房地产开发企业根据经营战略和内外部条件，以完成项目合同和实现企业综合效益为目标，按照项目内在规律，对拆迁安置房工程进行全过程、全方位地计划、组织、协调、控制的一种科学管理方法。

　　安置房项目管理的对象是拆迁后安置房项目，包括工程投标、签订工程项目承包合同、施工准备、施工、交工验收、前期物业管理及保修等阶段。因为项目管理内容是一个长时间的有序过程，并且随时间推移，项目管理内容随之变化，并且不同的管理阶段之间管理的内容差异很大，所以，必须进行有针对性地进行动态管理，以使资源最大优化组合，提高项目管理效率和效益。

　　4.安置房项目管理实施过程

　　4.1 项目策划管理文件的编制

　　项目实施前，进行项目管理文件的编制，并将其作为项目管理的指导性文件。该文件的编制和校对审核一定要于项目实施之前完成。具体内容如下：

　　① 编制《项目管理实施方案》，是为了确保项目管理目标实现的指导性文件，其内容分别包括：项目管理概述、项目概况、项目管理全过程管理的范围以及工作内容、项目管理目标、项目管理组织机构人员配备极其职责、项目管理流程、十五项项目管理制度和项目实施工作重点等内容。

　　② 编制《委托项目管理合同》，其是建设方与项目管理方之间相互约束的文本依据，由一下内容组成：标准条件、建设工程委托项目管理合同、专用条件等。

　　③ 项目管理部和总包单位共同起草签订《施工现场管理协议书》，由以下内容组成：管理协议书、施工阶段奖罚措施、施工阶段考核细则等。

　　④ 编制部门工作细则，包括综合管理部工作细则、分计划合约部工作细则、技术管理部工作细则等内容，该细则是现场管理机构内部管理性文件，其规定了各部门的职责范围、员工行为准则以及工作指南等内容。

　　⑤ 编制监理文件。该文件是作为确保监理工作目标实现和指导监理工作开展的指导性文件，包括以下几部分内容：《监理规范》、《监理细则》、《旁站方案》、《现场监理管理制度》等。

　　4.2 项目施工前准备工作管理

　　在项目施工实施之前，根据编制的《项目管理实施方案》，应首先启动综合管理部的工作程序。项目管理部门须派遣专人与相应的政府部门沟通协调，如环保、规划、建设局、人防、消防、质监、建设管理等部门，并办理相关报批手续。在此同时，与电力、自来水、通信、勘察、设计、审图、检测、煤气灯单位沟通，并签订相关的合同。前期需办理的手续为：项目立项、规划许可、施工许可、施工图审核、质量监督、安全监督等。

　　4.3 勘察、设计阶段管理

　　技术管理部门根据设计院完成的设计草图，对建筑物内部布置的使用功能、构造效果、每一户的建筑面积、材料设备的选用、设计的性价比等进行全面系统的技术经济论证，且要做出书面审核意见书，报之于设计院，来进行设计调整以形成正式施工图。并将施工图送至审图中心审核，重新报设计院进行调整。在施工开始前，组织设计交底工作。

　　4.4 招标管理工作

　　计划合约部根据规划出的平面布置图并结合现场厂貌，同时考虑到施工和管理方便，对整个施工建筑物进行标段划分，经充分论证合理后，由造价编审工作人员根据划分标段进行标底编制，相关招标文件则由公司招标中心进行统一编制。为确保招投标工作的公正、科学、规范，组织招标资格预审、召开标前会议、确定招标定标期限。招标工作结束后，经草拟、评审后，编制《建筑工程施工合同》，经反复审查后，与施工单位鉴定《施工合同》。

　　4.5 造价工作管理

　　项目管理部从设计文件控制、工程招标、施工阶段跟踪审计、竣工结算等方面着手，并制定严格的控制措施：① 分部工程累计低于5.0万元的不签证，施工措施费已编入招标文件的不签证，材料价格上涨幅度低于10%差的不调整。② 合理优化设计文件，在不影响使用功能与工程质量的情况下，选用部分低价材料、工艺到工程中，从而达到降低成本的目的。③竣工结算时，以《施工合同》以及《招标文件》为依据，严格控制不合理造价。

　　4.6 进度管理工作

　　进度管理工作是项目管理工作的主线，首先，在工程招标工作时，将工期目标和违期处罚措施纳入招标文件中；其次，制定诸如基础、综合管线、景观绿化的阶段控制目标，并实现过程跟踪监督；再次，采用经济的手段来调动施工企业的积极性，若提前完成阶段计划，则工程支付款可超过施工合同一成支付；最后，综合管线提前介入，即改变了以往施工队伍撤退后再投入管线、道路施工的施工方法，在外墙脚手架拆除后，小区道路即迅速展开施工，从而提高了管理效益。

　　4.7 工程质量管理

　　工程质量管理是项目管理工作中的重要环节，而检测质量控制成败的最好评价是住户入住后的投诉情况。在实施质量管理的过程中，需要做到以下几项：① 强化监理责任，监督规范验收。在基础和主体施工阶段，技术管理人员和监理人员一起参加验收工作，帮助检查出施工过程中没有发现的工程质量问题。②在主要的工序进行施工之前，要求施工单位先进行样板施工，经检验合格后方可进行大规模施工，以此确保工程质量的稳定。③推行分户验收工作，在住户入住前将质量通病全面解决，减少住户入住后的投诉以及维修工作。

　　5.结束语

　　本文通过对拆迁安置房工程项目管理工作的做法的阐述，使人们能够切实理解、接受工程项目管理，并希望本文能对推进城乡一体化、城市现代化工作提供些许参考。

　　参考文献

　　安置房建设篇4

　　关键词：BT模式；自主建设；旧城改造；三方共赢

　　The BT Model Using In the Transformation of the Old City of the Housing Placement Project

　　Abstract: BT model is a construction method, which means the owner gave the primary project contracting enterprise carter balance to construct a project that should raise the construction funds in this period. Upon completion of the project, the primary project contracting enterprise will receive money to the owner and transfer the project. This paper will analyze the advantage of the project to use the BT model by a example in the transformation of the old city of the housing placement project.

　　Keyword: BT model; Independent construction; Transformation of the old city; Tripartite wins

　　1、BT模式简介

　　BT模式是国际上项目建设的通常模式之一，而且有不断发展、扩大的趋势，其重要的原因就是因为它对于业主、工程总承包企业、银行是一个“三赢”的方案。项目建设是否采用BT模式的主动权在于业主，BT模式对业主而言是“借鸡下蛋”的经营方式。在BT模式下，业主在项目建成之前不需任何投资，建设期的资金由工程总承包企业安排，业主不承担建设期的风险，建设风险由工程总承包企业负责。银行通过参与BT项目，有业主和工程总承包企业双方的保证，为资金找到一个长期而安全的出路。工程总承包企业凭借自己的设计力量、施工力量、管理能力和融资能力积极参与，推动BT项目的开展。

　　2、BT模式与自主建设的比较

　　2.1 从投资角度来分析

　　2.1.1建设单位自主建设需要的总投资

　　以某区旧城改造江北片02-07区块安置房工程为例

　　工程费用

　　工程费用的估算价详见如下:

　　主体工程造价(包括公建建筑和住宅建筑)为37149万元; 总图配套工程(包括道路及公共绿地、供配电、给排水、燃气) 为2797.83万元,总价为39946.83万元。

　　（注：多层建筑单位造价已综合地基处理、土建、初步装饰、水电、消防安装，高层建筑单位造价已综合地下室、桩基、土建、初步装饰、水电、消防、电梯安装）

　　工程建设其他费用

　　其他费用的估算详见下表:

　　工程建设其他费用表

　　序号 费用项目 费用标准 取费基数 依据 费用

　　1 建设管理费

　　1.1 建设单位管理费 0.85% 39946.83 财建[2002]394号 339.55

　　1.2 建设单位其他费 0.70% 39946.83 浙价服[2003]112号 279.63

　　1.3 工程监理费 0.90% 39946.83 价费[1992]479号 359.52

　　1.4 建设工程质量监督费 0.9元/平方 185210.2 浙价费[2003]102号 16.67

　　2 房屋拆除费 8元/平方 122615 98.09

　　3 可行性研究费 按建设项目估算投资额分档收费 浙价格[1999]411号 4

　　4 勘察设计费 26.5元/平方 185210.2 计价格[2002]10号 490.81

　　5 环境影响评价费 按建设项目估算投资额分档收费 计价格[2002]125号 9.8

　　6 劳动安全卫生评价费 0.03% 39946.83 国家劳动部[1998]第16号令 11.98

　　7 场地准备及临时设施费 0.70% 39946.83 近年来工程项目实际投入测算 279.63

　　8 白蚁防治费 1.5元/平方 185210.2 浙价房联(93)43号 27.78

　　9 工程保险费(建筑工程一切险和第三者责任险) 0.25% 39946.83 相关保险条款 99.87

　　10 市政基础设施配套费 60元/平方 140312.2 浙价房(1997)209号 841.87

　　11 新型墙体材料专项基金 8元/平方 185210.2 ［2004］浙江人民政府第171号令 148.17

　　12 散装水泥专项资金 1.5元/吨 31485.734 浙财综字［2002］139号 4.72

　　13 临时安置补助费 3042.44

　　14 搬家补助费 50.71

　　合计(万元) 5957.07

　　注1：临时安置补助费：根据某区人民政府文件｛《某区城区江北片（一期）房屋拆迁补偿安置实施办法》中的第十八条，按每月5元/平方（24个月内），超过24个月每月10元/平方，过渡期由建设期可知为3年（36个月）

　　24个月×5元/平方×126768.22平方米+12个月×10元/平方×126768.22平方米=3042.44万元

　　注2：搬家补助费：根据某区人民政府文件｛《某区城区江北片（一期）房屋拆迁补偿安置实施办法》中的第十九条，按建筑面积4元/平方计

　　4元/平方×126768.22平方米=50.71万元

　　预备费用

　　本项目的预备费用只计基本预备费，不计涨价预备费，基本预备费取工程费用和工程建设其他费用的5%计；

　　（39946.83万元＋5957.07万元）×5%=2295.19万元

　　建设期利息

　　本项目资金65%来自于贷款，总计31288万元，第一年贷入20%，第二年贷入40%，第三年贷入40%。

　　第一年利息：31288×20%×7.56%×0.5=236.54万元

　　第二年利息：（31288×20%+221.77+31288×40%×0.5）×7.56%=964.05万元

　　第三年利息：（31288×60%+221.77+903.86+31288×40%×0.5）×7.56%＝1983.09万元

　　则建设期利息为：236.54＋964.05＋1983.09＝3183.68万元

　　经过计算，本项目总投资为51382.77万元。

　　2.1.2项目实施BT模式需要的总投资

　　项目实施BT模式，建设单位管理费及建设单位其他费变成总承包单位服务费，费率取1.5%。项目移交后，建设单位再给总承包单位一定的融资费用（相当于建设单位的建设期利息）。

　　建设单位给总承包单位的融资费用（按工程造价的8%计）。

　　39946.83万元×8%=3198.75万元

　　经过计算，本项目总投资为51376.87万元。

　　2.1.3方案比选

　　从投资角度来讲，建设单位自主建设需要投资51382.77万元。采用BT模式需要投资51376.87万元，比自主建设少投入5.9万元，优于自主建设。

　　2.2 从其他角度来分析

　　2.2.1可降低管理成本和建设期风险

　　在BT模式下，项目的建设由工程总承包企业承担，某区旧城改造指挥部不需要设立项目管理机构来实施项目建设中的管理，建设期内不投入资金，某区旧城改造指挥部只需要监督工程总承包企业在规定的时间内移交项目即可，节省了大量人力、物力。同时，某区旧城改造指挥部只有在项目竣工验收合格后才开始进行资金支付，这样大大减小了建设期的风险。

　　2.2.2可降低项目建设成本，缩短工期

　　由于工作量的扩大，工程总承包企业可以给出最优惠的总体价格。总承包价格由工程设计、施工造价、各项管理开支费用、合理的利润、风险费用、财务费用、国家规定的税收等部分组成，必须是一个双方认可的合理的价格，以达到项目总体成本的控制。在BT模式下，工程项目所涉及的管线改移、设计、施工及对外协调等工作全部由施工总承包企业负责，减少了设计招标等中间环节。在业主合同工期的压力下，施工总承包企业对外协调力度加大，避免了通常模式下业主设计单位、施工单位相互扯皮现象的发生，大大缩短了工期。

　　2.2.3有利于业主控制项目的总体价格

　　BT模式一般采用固定价格合同，通过锁定工程造价和工期，可有效地降低工程造价、转移业主的投资建设风险。工程总承包企业将统筹安排项目建设期的资金，负责项目的融资，在建设期不需要动用业主的财务资源，并减少因其融资而增加的财务工作,业主在项目建成转让时才需要付款，有利于降低其负债水平。因而，BT模式为业主在财务状况不变的情况下早上项目、多上项目创造了条件。按照惯例，项目报价中财务费用依市场利率的水平单独计算，与业主自行贷款的费用相差不大，不会因此增加项目的造价。同时，该费用是固定报价、包干使用的，因资金安排不合理而造成财务费用的增加由工程总承包企业承担。

　　3、结论

　　通过上述分析可知，项目实施BT模式对于业主、工程总承包企业、银行是一个“三方共赢”的方案。但是在国内建设领域，BT方式作为一种新型的融资建设方式，诞生的时间短、实践经验少，在实际操作过程中，政府有关部门需在立法、审批等环节进一步子以规范，以促进BT方式在我国的建设领域得到泛应用和健康发展。

　　参考文献

　　[1] 王世杰，刘文丰.BOT投资方式的融资特点与风险管理[J]．中南公路工程，1996,21(2).

　　[2] 刘春明. BOT公路项目运作风险初探[J]．辽宁交通利技， 1998(4).

　　安置房建设篇5

　　关键词：安置房，工程造价， 控制， 管理

　　我国经济的发展，旧城区的规划和使用功能已不能满足社会经济发展的需要，这必须要对其重新进行规划建设，以适应现代化城市建设发展的需要。旧城改建的开展，安置房建设成为财政投资的一项重要支出，做好安置房建设的投资控制，使国有资金得到有效使用显得尤为重要。工程建设投资贯穿于工程建设的各个阶段，使安置房工程项目在保证质量和满足进度、安全要求的前提下顺利进行。

　　一、工程造价、工程造价控制、工程造价管理的概论

　　1.工程造价是指进行某项工程建设花费的全部费用，即该工程项目有计划地进行固定资产再生产、形成相应无形资产和铺底流动资金的一次性费用总和。显然，这一含义是从投资者——业主的角度来定义的。投资者选定一个项目后，就要通过项目评估进行决策，然后进行设计招标、工程招标，直到竣工验收等一系列投资管理活动，在投资活动中所支付的全部费用形成了固定资产和无形资产，所有这些开支就构成了工程造价。

　　2.工程造价控制是指在批准的工程造价限额以内，对工程建设前期可行性研究、投资决策、到设计施工再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、控制、监督和管理，随时纠正发生的偏差，保证项目投资目标的实现，以求在各个建设项目中能够合理地使用人力、物力、财力，以取得较好的投资效益，最终实现竣工决算控制在审定的概算额内。

　　3.工程造价管理是运用科学、技术原理和方法，在统一目标、各负其责的原则下，为确保建设工程的经济效益和有关各方面的经济权益而对建设工程造价及建安工程价格所进行的全过程、全方位的符合政策和客观规律的全部业务行为和组织活动。

　　二、工程项目成本构成

　　安置房的成本控制的因素错综复杂,而建设工程项目的成本直接关系到项目的成败,关系到建筑施工企业的发展,同时也是工程投标成败的主要因素。合理确定和控制工程项目成本是一项复杂的系统工程,必须采用全面有效的措施,利用现有计算机技术做好成本的事前、事中和事后控制, 保证工程质量，有效降低项目成本,实现利润最大化。

　　1.工程项目成本构成的主要因素

　　工程项目成本的构成一般均包括以下因素:人工、材料、机械、措施、风险等。由于工程项目具有单件性的特点,施工条件、环境因素的不同,建筑成本的构成因素也就存在一定的差异。工程项目成本的合理计算是施工企业控制工程造价的基础,是科学合理地编制项目成本计划,确定成本控制目标的依据。工程项目的计算越详细、考虑得越周到,就越能在工程施工过程中减少不必要的损失。

　　2.计算方法

　　材料成本的计算是项目总成本计算中的关键因素。对主材、辅材及其他材料成本应利用计算机软件根据施工图纸和以往的工程用量损耗经验进行精确统计,杜绝多采购和少采购。多采购会导致多余材料无法处理,浪费资金,增加库存成本;少采购会导致采购成本增加及延误工期带来的更大损失。特别是影响较大的主材可实行比价采购管理,要核定材料的供货地点、购买价格、运输方式和距离,摸清市场的行情走势,加大对市场材料价格“询价”的力度和方法,形成询价信息库。在保证质量的前提下,用价格最低、运距最短、道路及场地最好的定位用料的料源,以达到节约材料成本的目的。

　　三、安置房工程造价控制

　　国家规定安置房的价格制定实行的是微利原则，实行政府指导价。那么在土地实行政府划拨的前提下，成本控制的重点就在于建安成本的控制。在建设的全过程里，成本控制的重点关键在于设计阶段和施工阶段的造价控制。

　　1.安置房设计方面的造价控制

　　在工程设计中，把技术与经济合理结合在一起，是安置房建设造价控制的关键。采用不同的建筑方案会产生不同的建筑效果，同时也会影响到建筑成本，那么就要求设计人员在选择建筑方案时，不能一味追求建筑效果，在满足建筑功能要求的同时，对建筑的经济性也要加以考虑。一般来说，相同的建筑面积，建筑物外形越简单，外墙长度越短，单位面积造价也就越低；反之，建筑平面、外形复杂且不规则，则会造成主体结构、室内外管线等基础费用的增加，伴随而来的是较高的造价成本。此外，建筑层高对工程造价的影响也是很大的，经测算层高每下降10cm，可以降低工程造价l％左右，可节约墙体材料10％左右。所以在满足相关设计规范和功能要求的前提下，一个比较合理的层高对于降低成本来说是比较重要的。建筑的节能设计，采取必要的节能措施，在很大程度上也提高了工程的成本。现有的资料表明采取节能设计措施每平方米要增加100—200元的造价，所以特别要注意控制外门窗的面积占外墙总面积的比例，如果门窗的比例比较大，那么为了达到节能要求，将大幅度地提高节能支出，从而提高了整个工程造价。

　　2.增强安置房工程施工现场的管理

　　在施工的过程中，工程的管理人员往往在管理的过程中只重视施工技术的管理，往往忽视对工程施工阶段的造价控制，由此增加了工程的成本。针对这一现象，就要求工程的管理人员能够加强施工现场的管理。首先，必须加强对施工管理人员的经济意识教育和经济理论学习，树立“从技术人手，以经济结束”的管理思想。其次，施工前做好施工组织设计，安排好施工进度计划，在施工的过程中，严格按照施工计划进度进行施工，严禁为赶工期而不断的增加施工人员数量以及施工机械。最后，在施工现场管理的过程中，要加强施工人员的资源节约意识，严禁施工人员在施工的过程中对施工材料肆意的浪费，同时也要杜绝偷工减料。

　　1）统筹协调管理

　　充分发挥业主的主导作用，建立每周现场碰头会，月总结计划会制度。各方可利用会议提出问题、查找原因、统一思想、解决问题。作为业主的主要职责是督促承包商、监理、设计各方如何认真履行自己的职责，确保工程质量、进度、安全、造价全面达到预期目标，而不要包罗万象，把所有事情都往自己身上揽，这样反而调动不了各方积极性。

　　2）把握控制节点

　　在施工过程的造价控制中，必须制定并给出造价控制的标准或要求。严格按合同约定到每个付款节点时，及时审查施工承包商上报的已完工程量，按工程实际进度及时签署工程进度款支付意见，为承包商提供良好的保证。在工程进度审核时，做到严格把关，逐项审查，防止高估冒算。若审核工程价超过合同中规定付款额，则按合同付款，若审核工程价款不超过合同付款额，则按审核工程款付款。

　　3）做好工程记录

　　认真做好施工过程期间的记录，全面掌握收集工程有关资料，尤其要对隐蔽工程及变更情况工作详细记录，为工程结算和验收提供可靠的数据。

　　4）严控现场费用

　　严格控制现场管理费用，合理使用广告策划，减少占道费、绿化赔偿和其它赔偿，对甲供材料或设备做到按合同按计划进场，确保工程顺利进行。

　　结语

　　总之，安置房工程的造价控制和管理在安置房建设工程中占据重要的地位，要有计划的、合理的组织安排项目中的工程建设过程，不仅要控制项目投资不超过批准的造价限额，还要合理使用资源，保证工程质量，取得投资效益。所以，在安置房建设全过程中更要加强项目的工程造价控制与管理。

　　参考文献

　　【1】刘明．安置房工程建设管理【J】．北京：经济出版社．2009．

　　安置房建设篇6

　　目　录

　　第一章　总　则

　　第二章　拆迁户居住用房的安置

　　第三章　拆迁房屋的补偿

　　第四章　调解和奖惩

　　第五章　附　则

　　第一章　总　则

　　第一条　为了按照城市规划的要求逐步建设和改造城市，合理开发利用土地，改善城市人民的居住条件，妥善处理城市建设中的拆迁房屋问题，根据国家有关法规并结合我省情况，制定本办法。

　　第二条　城市范围内的国有土地，包括街道、庭院、各种建筑地基、河、沟、湖、塘、公园、绿地、山林、海滨、滩地和其它一切空地，任何单位或者个人只有按照规定的范围、规模、用途的使用权，不得任意侵占、转让、出租、买卖、变相买卖或者变更用途。

　　第三条　经批准在城市国有土地上建设的项目，由建设单位向市（县）人民政府城市规划主管机关申请办理划拨用地手续。如有地面建筑物和构造物，得向城市主管房屋拆迁机关申请办理地面建筑物、构造物（以下简称房屋）的拆迁事宜。未经批准，任何单位或者个人不得擅自开挖、填土、吹填和破坏现有地形地貌，不得擅自乱拆乱建房屋。

　　第四条　城市房屋拆迁建设安置工作由市、县（区）人民政府城市房屋拆迁建设的主管机关（以下简称主管机关）统一组织、管理，妥善安置被拆迁单位或者拆迁户。主管机关、建设单位、被拆迁单位的上级部门、被拆迁居民的工作单位、街道办事处、公安派出所等，均有责任积极配合，做好宣传解释和动员搬迁工作，被拆迁单位或者被拆迁居民在按照本办法规定得到补偿、安置后，必须服从国家建设需要，按期搬迁、让地。

　　禁止建设单位与被拆迁单位或者拆迁户私自洽谈条件和私拆房屋。

　　第五条　在城市国有土地上的建设项目，必须向主管机关交纳开发、配套、拆迁安置费。在城市规划范围内征用土地建设的项目，除按照《国家建设征用土地条例》和有关规定承担各项征地费用外，还必须交纳开发、配套费。开发、配套、拆迁安置费按照占地面积计算。各城市应当根据当地具体情况，按照建设项目的性质、用地位置和占地面积，制定分类、分级收费标准，制定收交、使用和管理开发、配套、拆迁安置费的章程。开发、配套、拆迁安置费由主管机关统筹安排，用于合理开发、利用城市土地，统一安置拆迁户住房和建设相应的市政公用配套设施。

　　第六条　除住宅建设和必要的市政工程、生活配套设施外，其它新建、扩建工程项目，原则上应不拆迁或者尽量少拆迁城市居民区住宅房屋。城市居民住宅建设，要鼓励拆迁改造棚户区和人口密集、居住条件较差的地段。严禁“见缝插针”违背城市规划的要求建房，严格控制征用城市郊区蔬菜地建房。要从城市规划的全局着眼，逐步创造条件改造旧城市。

　　第二章　拆迁户居住用房的安置

　　第七条　拆除城市居民住宅，在建设单位交纳开发、配套、拆迁安置费之后，拆迁户的住房由主管机关统一组织安置。

　　拆迁户的住房也可以由以下几种渠道解决：

　　1．由建设单位提供住房，可以酌情减收建设单位一部分开发、配套、拆迁安置费。

　　2．由拆迁户所在单位优先安排拆迁户住房，相应减收该单位建设住宅需交纳的开发、配套、拆迁安置费。

　　3．有条件的也可以由拆迁户移地自拆自建。移地重建时，必须按照规划部门核定的地点、用地面积和建筑要求建房。由主管机关按照被拆迁房屋面积，适当补偿其拆迁建筑费用。

　　第八条　主管机关应当有计划地按照城市规划要求和居民住宅建筑标准，建设相应的房屋用以统一安置拆迁户。安置标准应当按照拆迁户原有居住面积和家庭人口状况，参照当地居民住宅分配标准，合理确定。

　　对原住房过宽的拆迁户，在给以适当照顾之后，其安置居住面积也可以比原住房有所降低。

　　拆迁户的原居住面积，以合法建筑的居住面积为准；拆迁户的家庭人口，以主管机关发出拆迁房屋通知时的正式常住户口为准，临时非正常迁入的人口，不予安置。

　　第九条　由主管机关统一组织安置的住房，拆迁户可以采取租用形式，按照当地规定交纳房租；也可以向主管机关申请购买，取得私房产权。原居住私有房屋的拆迁户，可以优先获准购买。房屋价格按照当地规定。

　　拆迁户取得私房产权后，应当按照规定交纳房地产税。

　　第十条　安置拆迁户的住房尽可能一次解决。如因特殊原因需要作临时性安置时，主管机关应当安排好过渡用房。如拆迁户投亲靠友，自行解决过渡房的，主管机关应予鼓励，并付给适当临时安家费。临时性安置的时间，一般不要超过一年。

　　第十一条　对被拆迁居民的户口迁移，粮食、副食品和燃料等生活必需品的供应，以及子女转学、转托等问题，当地公安、粮食、商业、教育等部门应当及时办理。

　　第三章　拆迁房屋的补偿

　　第十二条　拆除城市居民私有房屋（包括院墙、水井等附着物，下同），主管机关应当付给房屋产权人房屋收购费，付费多少，由当地房管部门按照规定标准合理评定。在房屋产权人结清房地产税金并经房管部门注销产权后，收购费一次付给房屋产权人。本项私房如存有产权、债务纠纷，应由房主自理。

　　如房屋产权人不愿作价处理，可在规定期限内自行拆除，由主管机关适当补偿拆除人工费。

　　第十三条　拆除公有居住房屋，在建设单位交纳开发、配套、拆迁安置费后，由主管机关统一安置拆迁户住房，建设单位对原房屋产权单位不另给补偿。

　　第十四条　拆除公有非居住用房（或者建筑物、构造物），按照以下办法之一予以处理：

　　1．由建设单位补偿被拆迁单位建筑物的迁建费，被拆迁单位是否另行筹建，可自行处理。

　　2．由建设单位提供相应的房屋给被拆迁单位。主管机关可以酌情减收建设单位一部分开发、配套、拆迁安置费。

　　3．拆除一般公有房屋，在建设单位交纳开发、配套、拆迁安置费后，可由主管机关统一筹建，按原建筑面积归还被拆迁单位。

　　4．拆除公共设施、营业用房和生产用房，应当事先与有关主管部门协商，妥善处理。

　　5．市政建设项目拆除公有非居住用房的补偿，由各城市根据当地情况自行规定。

　　第十五条　拆除违章建筑和临时性建筑不予补偿。

　　由于污染环境，造成公害，经当地人民政府批准限期拆迁的单位，不予补偿。

　　第十六条　被拆迁单位或者个人，不得超越本办法规定范围，提出额外要求或者附加条件；建设单位或者主管机关，也不得无原则地给予额外补偿。

　　第四章　调解和奖惩

　　第十七条　在执行本办法规定时，有关方面如发生争议，由市、县（区）主管机关调解仲裁；调解无效时，各方均有权向司法机关起诉。任何单位或个人未经人民法院裁决均无权强行拆除他人房屋。

　　第十八条　被拆迁单位或个人有权要求按本办法规定获得补偿和安置。

　　被拆迁单位或个人在按照本办法规定获得补偿和安置后，必须在规定期限内迁出（拆房）让地。对坚持不合理要求，逾期不搬者，由主管机关和其上级部门进行批评教育。对经教育无效，拒绝搬迁、蓄意刁难、无理取闹、严重影响工程建设者，公安机关要依法进行干预，直至传讯责令限期搬迁；对其中极少数情节恶劣，造成严重后果的，必须依照司法程序予以惩处。

　　第十九条　被拆迁单位或者个人积极主动配合拆迁工作，以实际行动克服自己的困难支持国家建设的，当地主管机关和建设单位应当予以鼓励，或者在安置时给予一定优惠。

　　第二十条　政府工作人员、企事业单位工作人员等，借拆迁安置之机，弄虚作假，贪污受贿，私分住房，勒索财物，侵犯国家、集体、群众利益的，应当视其情节轻重，分别给以行政处分、经济或者法律制裁。

　　第二十一条　对于违法乱纪的行为，任何人均有权揭发、控告，主管机关和司法机关都应当受理，并及时处置。

　　第五章　附　则

　　第二十二条　拆除寺庙、教会房屋、文物古迹古建筑以及外侨房屋等，应当请当地政府核准，按照有关规定办理。

　　拆除范围内如有古树、名木、文物、古迹、宝藏等，必须事前报告有关主管部门妥善处理，不得擅自毁坏或者据为己有。

　　第二十三条　本办法不适用于私人建房。私人建房和私人房屋原地翻建，按照当地有关规定办理。

　　安置房建设篇7

　　随着群众的逐步入住和房屋登记意识的不断加强，许多拥有农民征地拆迁安置房的住户迫切需要办理房屋登记，领取房产证。就无锡而言，与建设总量相比，该类房屋的办证率是相当低的，主要原因是建设单位的建设手续不规范、不齐全，费用缴交不及时、不充分。如何更好地为群众服务，为拆迁安置户办好安置房产权证，是我们登记机构的新课题。

　　拆迁安置房不同于普通商品房，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关地方政策的约束，同时涉及拆迁安置、规划及用地、建设、住房保障等多个相关部门。而且时间跨度较长，个性化建设情况较多，相关配套政策不够完善。因此，拆迁安置房登记比商品房登记要繁杂。

　　一、拆迁安置房登记中的问题及原因

　　从目前拆迁安置房建设管理的程序和办理拆迁安置房产权登记要求的现状来分析，我们发现安置房不能及时办理房屋登记原因有三个方面：一是办证进度与建设速度不符。目前安置房建设速度比较快，与安置房的办证进度脱节，拆迁户入住安置房几年都办不好房产证。二是安置房的办证进度与群众的期望不符。由于种种原因，导致安置房办证迟缓，与拆迁户及时办好产权证的期望差距较大。三是办证进度缓慢导致与物权要求不符。《物权法》的立法之本是平等保护私人物权，而目前广大的拆迁安置户领不到房产证，拥有的住宅最基本的“合法性”得不到落实，合法物权得不到合法保护。

　　我们认为，造成上述问题主要有以下两方面的原因。

　　一方面是安置房建设单位进行初始登记不及时。安置房初始登记办理进度缓慢主要由三个因素造成：其一是建设单位前期手续不齐全、不到位。拆迁安置房在竣工后，应申请办理初始登记，领取房产证。根据《房屋登记办法》，其前提条件是各项建设手续齐全，如立项、规划、土地、竣工及消防验收等，直至通过综合验收并备案，才符合房产登记的基本条件。从拆迁安置房建设的情况来看，不论是已竣工的还是在建工程，都普遍存在建设手续不规范、不到位的问题，主要是因为不少安置房都是先建设，然后补办各项手续，或者是边建设边办手续，相比正常建设流程而言，补办手续比正常办理难度大、时间长，导致安置房小区建设完成之后，各项建设手续却还在办理或补办过程中，各项书证材料不齐，自然无法进行初始登记。其二是建设资金不到位。各种专项建设基金和规费的欠缴等问题也导致了建设单位登记资料不齐，无法办理初始登记。由于拆迁安置房建设项目规模较大，建设单位资金不足，部分专项建设基金和规费缓缴甚至不缴，比如征地费用、市政基础设施配套费以及大修理基金等，这些费用没缴清，就无法办理各项手续书证，造成无法进行安置房初始登记。其三是综合验收及竣工备案的缺失。在建设过程中，建设单位对项目规划进行了调整，有些项目易地建设了，有些项目取消了，有的增加了项目，还有的项目数量按实际要求进行了调整，但是建设单位没有及时办理相应的变更手续，导致整个安置房小区建设完工后，部分甚至是全部建设项目无法进行综合验收和备案，无法进行初始登记。

　　另一方面是安置房转移情况复杂。这主要表现在以下几点：1.由于从拆迁到安置的时间跨度较大，加之种种原因导致办证延后，可能出现原权利人死亡，产生继承引发纠纷，导致无法顺利登记等问题。2.有些被拆的农村老房子参加过，产权人众多、产权归属错综复杂，且因年代久远，加上有的书证遗失，房屋权利人中有人死亡、有人居住在外地无法寻访等情况，公证处和法院无法受理，给安置房登记带来难度。3.被拆迁人欲添加子女为共有人或直接将安置房变更到子女名下，但无法提供有效手续，登记审核通不过。4.夫妻离异发生产权转移或者归并。5.因房屋拆迁导致家庭内部财产分配不均，产生安置房产权纠纷，导致登记不畅。6.被拆迁的房屋原为多人共有，安置时归并给一人所有或者各个共有人分别安置。7.有的拆迁人常年居住在外地，分配到安置房以后，因基本不会回当地居住，因此私下卖掉安置房，但限于地方政策约束，无法进行登记。8.有些村民办证意识不强，认为办不办证无所谓。此外，办理安置房转移登记中会涉及到相关税、费的缴纳，当事人的抵触情绪非常普遍，也影响到办证的数量和进度。

　　二、加强沟通协调，尽量简化手续，加快拆迁安置房登记

　　作为房屋登记机构，应本着“尊重事实、依法遵规、化解矛盾、及时办证、服务群众”的原则，积极与建设、安置单位协调、沟通，解决办证中出现的疑难问题。

　　1.“沟通”与“协作”并举

　　房屋登记机构在登记发证过程中应十分注重与相关单位的沟通与协作，在初始登记中严格按照《房地产登记技术规程》、当地规章规范性文件要求，做到材料规范、手续齐全，特别是对立项批复、土地证、规划许可证、建设工程竣工验收证明、消防验收证明等手续更应严格审核，从严把关，遇到不符合要求的及时要求建设单位补正。在为安置户办证的过程中，涉及到需要办理公证手续的，工作人员应主动帮助当事人联系公证部门办理公证事项，甚至可请公证人员到安置房办证现场联合办公，为当事人提供便利。同时，应与建设局安置办、契税征收部门等相关单位及时沟通，相互配合，积极协作。

　　2.“探索”与“规范”共进

　　农民征地拆迁安置房是城市化建设进程中出现的新生事物，其登记没有现成的经验和方法可供学习和借鉴，因此，对于登记中遇到的问题只能努力探索，以《房地产登记技术规程》为指导，在实践中不断完善和规范登记行为。工作人员在办证工作中，应一切从维护群众利益着想，从保障稳定和谐大局着想，严格依法依规操作，坚决杜绝违规违法办证，防止埋下不稳定隐患，确保安置房产证办理经得起时间的检验。例如：我们在登记过程中常常会遇到同一拆迁项目拆迁主体不同，有村委、街道拆办、拆迁公司等；建设局安置办审核通过的安置名单与拆迁协议不符；拆迁协议的性质也不一样，有拆迁安置协议，也有拆迁置换协议等。针对上述问题，我们尝试引入拆迁安置审核环节，在建设局安置办审核通过拆迁安置名单的前提下，就实际操作过程中遇到的常见问题研究制定了《关于农民拆迁安置房转移登记中有关问题的处理意见》，使工作人员在遇到类似问题时规范处理，有章可循。

　　安置房建设篇8

　　征迁安置是项目改造关键环节，被征收人极为关注。被征收人能否按时顺利回迁，反映出政府在实施房屋征收项目中的科学决策和操作能力。在征收安置实践中，征迁安置工作遇到了许多问题，有些问题还比较突出，甚至还出现恶劣的暴力事件，直接影响到征收区域回迁安置工作的推进。当前，征迁安置主要问题表现在：一是项目科学论证不足。由于地方政府对城市改造急于求成，规模过大，征收盲目，加上在实施征收前期调查摸底不细致，底数不清晰，决策不民主，征迁项目启动后，矛盾诸多，征收进度缓慢。二是方案不明，运作不当。政府在实施房屋征收前，由于项目论证不足、安置方案粗糙、安置方式不明确、补偿不公平、程序不合法、信息不公开、运作不规范、干预评估，个别征收人员素质较低、作风粗暴、方法简单，甚至有的纠结社会闲散人员违法拆迁，以及征收安置预案不充分，出现问题没有很好的应对解决办法。三是补偿资金准备不足。由于前期论证及摸底不清、测算不细，对被征收人选择货币补偿资金需用量估计不足，导致有相当部分被征收人选择货币补偿后资金跟不上，不能及时兑现合同，也使得那些想签订安置合同的人不愿签订合同，造成项目被迫拆拆停停。四是安置用房选址偏差。政府在征收项目征收工作落地后，采取净地出让的方式将土地挂牌上市。摘牌后的开发企业在项目规划设计中，往往考虑更多的是自身利益，将不好的位置用于建设安置房，被征收人意见大，导致后期安置矛盾多。五是超期过渡费支出大。受大环境的影响，部分征收项目完成征收后，政府在实施“招拍挂”中，往往受挂牌条件影响，土地在“招拍挂”中出现流拍，使净地晒地时间过长，大大超出应安置期，增加超期安置费用支付，加大项目改造成本。

　　上述问题的出现，不仅直接影响征收项目的有效实施，也给被征收居民工作生活、学生就学等带来诸多不便，影响被征收居民对政府工作的信任和支持，甚至产生一些负面效应。

　　二、抓好征迁工作切入口

　　在房屋征迁过程中，如何有效地保证征收补偿到位，保障被征收居民如期安置，是保护被征收人合法权益的重要前提，也是整个征收项目顺利推进的关键。

　　（一）严格总量控制

　　政府在制定城市建设总体规划中，对旧城改造实施统筹安排，充分考虑到城市老住宅区、棚户区，以及城中村等改造项目征收规模和总量控制，关注被征收居民在外过渡期、过渡量，以及征收补偿资金储备额，做到“三匹配一适应”。即：征收总量与被征收人在外过渡相匹配，安置房建设进度与安置期相匹配，征收补偿资金储备与货币补偿支出相匹配；征收补偿安置费用与被征收人经济承受能力相适应，从而保持房屋征收与补偿的总体平衡。

　　（二）科学编制方案

　　房屋征收与补偿安置方案是整个征收工作最关键的环节，要做到方案科学，摸清底数是关键。地方政府在对房屋征收工作实施之前，要认真对项目进行细致的调查摸底，实施科学的论证及可行性研究。采取什么形式征收，如何进行补偿，安置在什么位置，户型如何设计等，都应该让群众了解知情，明明白白。征收与补偿方案一旦确定，原则上不再进行变更。否则，被征收居民对方案产生疑虑，甚至怀疑方案的真实性，产生逆反或抵触情绪，不配合征迁工作。

　　（三）选址注重民意

　　征收与补偿方案实质上就是安置问题，征收安置房对于大部分被征收人来说，可能就是一辈子的事。在哪建、建什么样的房是群众最为关心的问题。因而，在房屋征收方案中，安置房建设选址极为重要。

　　一是在异地安置。异地安置要充分考虑到大多数被征收居民的意愿，尊重他们“故土难离”的观念和工作生活实际，尽最大可能为他们减少工作障碍和生活成本，最大程度地提供工作生活便利。对于异地安置的，在征收政策上要适当考虑回迁安置区域之间的差异，利用经济杠杆调整好利益关系，从而达到双方都能接受的效果。二是确定好就地或就近安置位置。就地或就近确定安置房位置是目前政府在实施房屋征迁过程中的一大难题。在项目拆迁没有完成前，由于规划设计没有出来，具置等待净地出让后由开发企业根据项目房屋征收情况及规划容积率的要求确定安置房位置；在确定安置房位置时，有的开发企业往往考虑自己的利益，安置房建设位置及设计户型相对不是太好。要杜绝这些问题，就必须在项目挂牌时明确安置房位置等建设条件，最大程度地减少安置时的矛盾和纠纷。

　　（四）设计标准一致

　　由于诸多因素，在安置房设计标准上，无论是外观设计还是户型设计往往低于商品房设计标准，形成一个项目两种设计标准，有的甚至反差还很大，被征收人反响强烈，也在一定程度上挫伤了被征收人的积极性。所以，在安置房设计上要与商品房同设计、同风格、同标准，以真正体现公平公正原则。

　　（五）遵循先建原则

　　安置房建设是保证被征收人按时还原的前提，也是考证政府诚信的极为重要指标。对于征收项目来说，安置房必须放在重中之重位置上，优先建设。优先建设安置房能够使被征收人看到回迁安置希望，对社会稳定起到一定的作用。因此，地方政府要对安置房建设实施监督管理，对于具有承担安置房建设任务的开发企业，从商品房预销售环节上把关，没有完成安置房建设形象进度的，政府部门应从严控制商品房销售或不允许商品房预销售。

　　（六）规范征迁行为

　　党的十八届四中全会提出了关于依法治国的一系列新观点、新举措，绘制出了“法治中国”的路线图，为进一步实施“依法治国”指明了方向。城市房屋征迁工作同样离不开法治的引领，实现法治护航。做好房屋征迁工作，关键是要建立一整套完善的制度保障体系，而建立和完善保障体系的前提重在依法。在建立和完善静态的政策保障体系同时，还要建立和完善动态的政策实施保障机制，坚持依法征收，依法办事，推进法治对引领和规范征迁行为的主导性作用，确保做一个项目成一个项目，决不能做一个项目成一个“烂尾项目”。

　　三、探索安置房代建新路

　　安置房建设篇9

　　目　录

　　第一章　总　则

　　第二章　私房的拆迁安置

　　第三章　公房的拆迁安置

　　第四章　其它拆迁安置

　　第五章　违反本规定的处理

　　第六章　附　则

　　第一章　总　则

　　第一条　为保证城市建设的顺利进行，根据《国家建设征用土地条例》和国务院批准的《南宁市城市总体规划》结合南宁市的具体情况，特制定本规定。

　　第二条　凡按基建程序批准的工程项目，需要拆迁原有建筑物及其设施的，必须按照本规定进行拆迁安置。

　　第三条　市房地产管理部门是拆迁安置工作的职能机构。建设用地单位必须按先安置后拆迁的原则，做好拆迁安置工作。

　　第四条　因城市建设需要拆迁的单位和住户，必须顾全大局，服从规划要求，按期拆迁。

　　第二章　私房的拆迁安置

　　第五条　拆迁居民私有房屋，要由房地产管理部门按照上级规定，按房屋等级参照现行价评定造价，由建设用地单位将价款一次付给房主。

　　第六条　拆迁户的住房要妥善安置，因地制宜，协商解决。

　　拆迁户要求租用公房者，由建设用地单位将所需资金、材料交房地产管理部门建房安置解决。产权归房地产管理部门。

　　拆迁户要求回建者，由建设用地单位在市城建规划管理部门指定地点，按原房屋结构、建筑面积和质量回建。

　　拆迁户要求购置住房者，可按国家规定的购置办法，申请办理。

　　第七条　拆迁户的住房安置，以决定拆迁时核实的住房面积为依据，按照一般居民住宅状况和现有条件安排。

　　第八条　改造旧城区建新的居民住宅，需联片拆迁居民私有住房的，新房建成后，优先安置该处拆迁户中的业主户。

　　第九条　拆迁郊区农民私有房屋及其附属建筑（如院门、院墙、棚子、畜舍等），应本着充分利用原房旧料回建的原则，由建设用地单位按照房地产管理部门现行造价补给工资和材料，自行迁建。自行迁建有困难者，建设用地单位要负责迁建。迁建农民房屋所需基地，由建设用地单位和乡（镇）政府、村民委员会协商安排。

　　第三章　公房的拆迁安置

　　第十条　被拆迁单位公房要求自行回建者，由建设用地单位负责征地和拨给建材指标，按房地产管理部门的规定折价，价款一次拨付。被拆迁单位要求建设用地单位回建者，按房屋的结构和建筑面积回建，原房屋由建设用地单位拆除，不再补偿。被拆迁单位要求改变原结构或扩建的，所增加的投资和材料由其自行负责。

　　被拆迁单位已由国家投资另行新建或拨给房屋者，原有房屋限期自行拆除，不予补偿。

　　第十一条　拆迁房地产管理部门管理的房屋，由建设用地单位回建安置后，产权仍归市房地产管理部门。

　　第四章　其它拆迁安置

　　第十二条　拆迁政府保护的文物古迹，以及外侨、教会和寺庙的房屋，须报市人民政府按《中华人民共和国文物保护法》和有关政策规定办理。

　　第十三条　拆迁范围内的违章建筑和临时建筑，均无条件拆除，不予补偿。

　　第五章　违反本规定的处理

　　第十四条　建设用地单位违反本规定者，给予批评教育，限期改正；坚持不改者，吊销施工执照，收回土地。

　　第十五条　对已按规定作了合理安置，仍坚持无理要求，拒绝或拖延搬迁者，给予批评教育，限期搬迁、拆除；当事人不服的，可在十五日内向人民法院起诉。不起诉又不搬迁的，由有关部门申请人民法院强制执行。

　　第十六条　在拆迁过程中，煽动群众闹事，阻挠国家建设，或以暴力、威胁方法阻碍国家工作人员执行职务者，由公安或司法机关依法处理。

　　第六章　附　则

　　安置房建设篇10

　　一、征收补偿安置依据

　　依据中华人民共和国《土地管理法》、《物权法》、《城乡规划法》，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规和政策。

　　二、征收范围

　　本项目征收范围为：东临琴江河，南至原琴江收费站叉路口，西临居民区、古樟工业园、农田及山地，北接油榨下县交警大队大门口南苑路、县城西华南路、赣江源大桥叉路口。具体范围以城南沿江大道项目规划红线图为准。

　　三、征收补偿基本情况

　　该项目征收涉及私房252户，征收占地面积约33000㎡，围院占地约2660㎡，建筑面积约60500㎡；涉及企、事业单位及其他设施用地18户（其中企业6户，事业单位6户，其他设施6户），征收占地面积约59200㎡，建筑面积约49900㎡，猪栏、厕所占地面积约3700㎡。

　　四、征收补偿安置办法

　　本项目私房征收补偿安置方式采取货币补偿、房屋产权调换和异地宅基地安置三种方式，工业厂房征收采用货币补偿或工业用地安置方式。被征收人只可选择其中一种补偿安置方式。违章建筑不予补偿安置。具体办法如下：

　　(一)货币补偿

　　1.被征收房屋、厂房价格确定：由具有资质的房地产评估机构对被征收人房屋、厂房进行评估，并将被评估的房屋、厂房面积、结构、建设年限、评估价进行公示，征收人和被征收人对房屋、厂房的面积、结构、建设年限、评估价等有异议的，可自评估报告送达之日起10天内向原评估机构申请复核，对复核结果仍有异议的，可在10天内申请专家委员会鉴定。被征收人逾期未提交书面申请复估或专家鉴定的视为无异议。

　　2.付款方式：被征收户签订好协议时，征收人预付50%的房地产补偿费，并支付临时安置补助费和搬迁补助费，搬迁完毕经征收人验收合格后付清全部房地产补偿费。

　　(二)房屋产权调换

　　1．安置房位置：安置房位于工业园生活小区（新职校西南侧）。

　　2.选房原则：被征收人可在工业园生活小区安置套房依序选择房号（户型、面积）进行产权调换，调换建筑面积原则上为1：1，如被征收人建筑面积大于最大安置套房面积的，可选择两套以上的安置房，但必须按照安置的套数最少、安置面积最接近征收建筑面积的原则确定。如果选择的安置套房面积超过其住宅征收建筑面积，超过部分套房价格按套房出售时市场价格购买，未超过部分套房价格按当时评估时点的市场评估价购买；如果选择的安置套房面积少于住宅征收建筑面积，安置的套房价格按当时评估时点的市场评估价购买。

　　3.宗族厅堂（祠堂）、临时设施、猪牛栏、厕所（不含套房内厕所）不计入安置面积，只可货币补偿。

　　4.被征收房屋及安置房的价格确定：被征收人的房屋价格按货币补偿办法确定。安置套房价格由同一评估机构按相同方法、相同估价时点进行评估确定。评估结果张榜公布。

　　5.结算方式：征收人与被征收人签订征收协议后，被征收人可先领取临时安置补助费和搬迁补助费，被征收人的房地产征收补偿款由征收人挂账暂存，与安置套房购买款进行轧差计算，多还少补。

　　6.安置套房建筑标准：内墙为毛坯墙，进入套房第一道门安装防盗门。外墙装修完毕并安装铝合金窗，水、电总管、总线到户，户内管线由被征收人自行负责。

　　（三）异地宅基地安置

　　1.安置地位置：（1）高速交警办公室围墙北侧安置地；（2）新职校西南侧安置地；(3)故居西南侧安置地（根据规划可适度向东南延伸）；(4)东华山林场（原工信局天然气站）安置地。城南加油站至上坝大桥路段被征收户原则上安置在高速交警办公室围墙北侧安置地；上坝大桥至金丰大道路段被征收户原则上安置在新职校西南侧安置地；金丰大道至工业二路路段被征收户原则上安置在故居西南侧安置地，被征收户按选地序号依次选地，若该安置地面积不够，剩余被征收户安置到新职校西南侧安置地；工业二路以北至赣江源大桥路段被征收户原则上安置在东华山林场（原林业职工住房）即原工信局天然气站安置地，被征收户按选地序号依次选地，若该安置地面积不够，剩余被征收户安置到新职校西南侧安置地。

　　2.土地安置指标面积的确定：被征收房屋主体第一层建筑占地面积小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主体第一层建筑占地面积大等于40㎡的可安置土地，其中选择高速交警办公室围墙北侧安置地的按1:0.7的标准安置，选择在其它地段安置的按照1：1的标准安置。每户安置地面积不得超过120㎡。

　　3.安置地价格：由同一评估机构评估确定。实际安置土地面积小于或等于其土地安置指标面积的，安置地价格按评估价计算。实际安置土地面积大于其土地安置指标面积的，超过部分安置地价格按安置时市场价计算。实际安置土地面积少于其土地安置指标面积的，少安置部分由征收人按土地安置时的市场价进行回购。

　　4.安置地转让：在办理相关建房手续之前允许转让一次，免收办理转让用地手续的各种规费和税金，若建房后交易则必须交缴所有规费和税金。

　　5.补偿及安置费用结算方式：被征收人的房地产补偿款由评估机构按货币补偿方式确定，被征收人房地产补偿款挂账暂存，安置用地购地款挂账暂付，收支相抵挂账轧差，轧差余额多还少补。

　　6.安置地建设标准：完成“三通一平”等基础设施建设。

　　7.安置用地建房必须服从城市规划、建筑业管理、工程质量与安全生产的监管。采取统一设计、统一建设、统一验收的建设方式。对违反规定的除依法处罚外，取消该安置用地的优惠政策。

　　（四）工业用地安置

　　1.对符合进古樟工业园条件的企业，由县工业小区管委会按规定统筹安排安置地。

　　2.安置指标面积的确定：按征收用地面积1:1标准进行安置。

　　3.安置地价格：由同一评估机构评估确定。

　　4.工业用地的安置地不允许转让。

　　5.补偿及安置费用结算方式：被征收人的房地产补偿款由评估机构按货币补偿方式确定（其中地价应参照被征收人购买该工业用地的价格确定），被征收人房地产补偿款挂账暂存，安置用地购地款挂账暂付，收支相抵挂账轧差，轧差余额多还少补。

　　6.安置用地厂房建设必须服从工业园区规划等园区统一管理、建筑业管理、工程质量与安全生产的监管。

　　五、安置户头确定原则

　　根据被征收房屋所有权证（或土地使用权证）载明的产权人或2010年12月31日前单独立户（以公安户口簿登记的户口）的原则确定安置户头。

　　六、临时安置补助费及搬迁补助费标准

　　1.私房征收：临时安置补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米36元计算（18个月）；搬迁补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米3元计算，选择安置套房和异地土地安置的支付2次搬迁补助费。

　　2.工业厂房征收：临时安置补助费及搬迁补助费标准根据实际情况另行商定。

　　七、征收部分产权房屋征收补偿办法

　　征收部分产权房屋，征收补偿费按被征收房屋产权人各方拥有的产权比例分别给予补偿。

　　八、安置房选房和异地宅基地安置选地办法

　　序号确定按被征收人签订征收补偿安置协议时间、搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）时间分别编出序号，两个序号相加得数从小到大排列，得出选择序号，被征收人按选择序号依次选择安置房或安置地，选择序号相同的按签订征收补偿安置协议时间先后确定先后顺序，如签订协议时间仍相同的则抽签确定先后顺序。

　　被征收人必须遵守选房（地）规则，并按时参加。如果未按时参加，视为被征收人自动放弃安置序号，征收人有权安排下一序号的被征收人。

　　九、相关政策

　　1.被征收人在年10月31日前签订协议并搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）的，按被征收房屋主体建筑面积加房屋主体第一层建筑占地面积之和奖励20元/m2；被征收人在年11月1日至年11月30日前签订协议并搬迁完毕的，按被征收房屋主体建筑面积加房屋主体第一层建筑占地面积之和奖励10元/m2；被征收人在年12月1日后签订协议并搬迁完毕的不给予奖励，不享受其它优惠政策。

　　2.在规定时间内拆除完毕的，征收前已安装水、电、闭路电视、宽带网络及电话的，迁移时免交水、电、闭路电视、宽带网络及电话等开户费用，迁移水、电各经营单位只可收取表内材料费及10元/户的工时费；迁移闭路电视、宽带网络及电话，各经营单位只可收取10元/户的工时费，被征收人过渡期间申请报停的，不收报停费，年内一次性缴清服务费的，报停期内的服务费可转移至开通后使用。选择产权调换的从临时安置房内迁入安置房时，可再享受一次以上优惠政策。原已办产权证的，办理产权证只收工本费，行政事业性规费、基金及各种费全免，服务性费用及经营性费用减半征收。

　　3.征收非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被征收人给予适当补偿，其标准为征收前3个月额定税收金额总和的4倍。

　　4.被征收人选择货币补偿并在规定时间内搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）的，可按其被征收房屋主体建筑（含装修）和房屋主体第一层建筑占地的评估补偿价格的20%给予奖励。

　　5.安置用地使用权类型为国有出让土地。

　　6.房屋拆除工作必须由征收部门委托有拆除资质的企业统一拆除。严禁被征收户自行拆除房屋，否则将在其房屋补偿款中扣除一定残值，所造成的一切后果自行负责。

　　7.房屋征收范围内严禁一切抢搭、抢建、抢修、抢种和改变房屋用途的行为，否则不予补偿。

　　十、征收搬迁期限

　　年9月15日开始征收，年12月31日前征收完毕。

　　十一、管线迁移和建设

　　征收范围内的所有管线的迁移改造和建设，按照“谁主管、谁迁移、谁经营、谁出钱”的原则，由各经营单位将各自的管线在规定期限内迁移改造完毕。征收完成后需建设的，也由各经营单位在规定时间内按规划自行建设完成。

　　十二、行政复议和行政诉讼权利

　　被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可在规定时间内向上级人民政府申请行政复议，也可在规定的时间内向人民法院提起行政诉讼。被征收人逾期不申请行政复议和的，将依法申请人民法院强制执行。